Fabrika, üretimhane veya depo gibi yüksek yatırım gerektiren tesislerde uzun süreli kiralama yapan girişimcilerin en büyük risklerinden biri, kiralanan taşınmazın kira süresi içinde el değiştirmesidir. Taşınmazı devralan yeni malik, mevcut malikten farklı olarak kira sözleşmesinin bitmesini beklemeksizin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. Bu riski bertaraf etmenin en etkili hukuki aracı ise kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesidir.
Kira Şerhi Nedir?
Kira şerhi, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin tapu siciline işlenmesidir. Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi uyarınca kira sözleşmeleri tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerhin tapuya işlenmesiyle birlikte kira sözleşmesi, taşınmazı sonradan devralan her yeni malike karşı da bağlayıcı hale gelir.
Mevcut Malik ile Yeni Malik Arasındaki Kritik Fark
Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca mevcut kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için kira sözleşmesinin sona ermesini beklemek zorundadır. Örneğin 10 yıllık bir kira sözleşmesinde mevcut malik, 10 yıl dolmadan bu davayı açamaz.
Oysa TBK m.351 uyarınca taşınmazı satın alan yeni malik çok daha güçlü bir konumdadır. Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndererek ihtiyaç nedeniyle tahliye iradesini bildirirse, ihtar tarihinden altı ay sonra kira sözleşmesi henüz sona ermemiş olsa dahi tahliye davası açabilir. Bu düzenleme, uzun süreli kiracıları ciddi bir hukuki riskle karşı karşıya bırakmaktadır.
Şerh Bu Davayı Nasıl Engeller?
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, taşınmazı devralan yeni malik şerhten haberdar olarak satın almış sayılır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre kira şerhinin varlığı halinde yeni malikin TBK m.351 kapsamında ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesi son derece güçleşmekte; şerhin kapsadığı süre boyunca bu hak fiilen kullanılamaz hale gelmektedir. Şerh, yeni malikin bu istisnai tahliye hakkına karşı kiracının en güçlü güvencesidir.
Fabrika ve Üretim Tesisleri İçin Neden Hayati Önem Taşır?
Bir fabrika veya üretimhanede makine kurulumu, altyapı yatırımı ve üretim hattının oluşturulması onlarca yıllık bir yatırımı temsil edebilir. Bu yatırımların amortize edilebilmesi için kira süresinin her koşulda güvence altında olması şarttır. Şerh olmaksızın yapılan uzun süreli kiralamalar, taşınmazın el değiştirmesi halinde kiracıyı fiilen korumasız bırakmakta; yüksek maliyetli yatırımlar beklenmedik bir tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalabilmektedir.
Sonuç
Uzun süreli ve yüksek yatırım gerektiren endüstriyel kiralamalarda kira sözleşmesinin tapuya şerhi, kiracı açısından vazgeçilmez bir güvencedir. Bu adım atılmadan yapılan kiralamalar, taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malikin TBK m.351'den doğan özel tahliye hakkına karşı kiracıyı savunmasız bırakmaktadır. İstanbul ve Üsküdar'da endüstriyel kira uyuşmazlıkları ve kira şerhi işlemleri konusunda hukuki destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yazar: Aleyna Eylem KOCABAŞ
Yorumlar
Henüz yorum yok. İlk yorumu siz yazın!